Oggi parliamo del "Crowdfunding" immobiliare.

Il termine crowdfunding trae la propria origine dal crowdsourching o sviluppo collettivo di un prodotto. Il finanziamento collettivo si può riferire a iniziative di qualsiasi genere.

Il web è solitamente la piattaforma che permette l'incontro e la collaborazione dei soggetti coinvolti in un progetto di crowdfunding. Nel 2013 in Europa sono stati raccolti fondi pari a circa un miliardo di euro. Si stimano aumenti esponenziali nel prossimo futuro, migliaia di miliardi.

Le iniziative di finanziamento collettivo si possono distinguere in iniziative autonome, sviluppate ad hoc per sostenere cause o progetti singoli, e piattaforme di crowdfunding. Colui che ha portato alla notorietà il crowdfunding oltreoceano è Barack Obama, pagando parte della sua campagna elettorale per la presidenza con i soldi donati dai suoi elettori, che erano i primi portatori di interesse.


Un esempio di iniziativa autonoma di crowdfunding è la campagna Tous mécènes («tutti mecenati») del Louvre. Il progetto prevedeva di raccogliere 1 milione di euro attraverso le donazioni delle web community per acquistare da un collezionista privato il capolavoro rinascimentale Le tre grazie di Cranach. In Italia la campagna di crowdfunding che ha raccolto più adesioni è stata quella per la ricostruzione della Città della Scienza, il polo scientifico di Napoli distrutto da un incendio doloso a marzo 2013, che ha raccolto oltre un milione di euro.

Il crowdfunding immobiliare è un sistema di finanziamento collettivo al fine di acquisire un bene immobile da destinare all'affitto o alla vendita; nasce con la finalità di "democraticizzare" il settore immobiliare altrimenti accessibile solo ad individui che possano disporre di ingenti capitali.

Il modello del crowdfunding immobiliare ha trovato largo impiego nel Regno Unito, negli Stati Uniti d'America ed in Colombia.

Il bene immobile non viene destinato all'uso da parte degli stessi Investitori ma viene sfruttato per generare un rendimento costante grazie all'affitto o per ottenere una plusvalenza che deriva dalla futura vendita del bene rivalorizzato nel tempo. Questo sistema di finanziamento viene adottato da diverse piattaforme che usano due modelli: quello ad equity che investe nella società e quello a prestito che appunto si limita a fare un prestito per la conclusione dell'operazione immobiliare, prestiti partecipativi di lungo o breve termine o a tasso fisso. In nessuno dei due casi, ovviamente, si dispone della garanzia dell’immobile. Per dirla in breve, se l’operazione va male sono problemi. Nel caso dell’equity crowdfunding applicato al settore immobiliare se ne è in qualche modo, indirettamente, proprietari perché di fatto soci della società che lo possiede. Nel secondo caso non c’è margine: l’immobile è del soggetto terzo finanziato.

Ma quale è il rendimento previsto? Insomma, quanto ci guadagni nelle due diverse formule? Walliance, del Gruppo Bertoldi, appena partita in Italia, dichiara un rendimento lordo in media dal 10 al 20% annuo sull’investimento effettuato, che può partire da 500 euro. Nel caso del lending il rendimento lordo è in media dal 3 al 12% annuo sul finanziamento; gli incassi negli equity sono variabili ma calcolati sulla base di un business plan conservativo. Nel caso del lending, invece, non è corretto parlare di rendimento ma di interesse. In quel caso è garantito secondo le scadenze previste ma occorre appunto capirne gli estremi e i margini.

Capitolo controlli. Chiunque operi nell’equity crowdfunding in Italia, quale che sia il settore, deve seguire il regolamento della Consob, la Commissione nazionale sulle società e la Borsa. Come noto, fra l’altro, l’Italia è stata il primo Paese in Europa a essersi dotato di una normativa specifica e organica relativa al solo equity crowdfunding già dal 2013. Non mancano garanzie anche nel caso del lending, dove è sufficiente che sia tecnicamente un istituto di pagamento o un istituto di moneta elettronica autorizzato dalla Banca d’Italia, a fare una giusta vigilanza. Le società di investimento comunque specificano nei loro contratti tutte le modalità operative.

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