IL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

Nel caso si volesse procedere ad un frazionamento immobiliare, questi sono i passaggi principali dal punto di vista amministrativo e civilistico: 1. Verifica della documentazione esistente. Controllo della legittimità della preesistenza al comune (conformità urbanistica-edilizia) ed al catasto (conformità catastale). Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell'unità immobiliare. 2. CILA o SCIA. Pratiche edilizie da presentare al Comune. Sono le pratiche edilizie con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico al Comune. 3. Presentazione dell'aggiornamento catastale al Catasto. Soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica. 4. Richiesta di autorizzazione al condominio. Necessaria per interventi che comportano la modifica delle parti comuni; molto importante è stata la sentenza della Cassazione n° 13184 del 24/06/2016 che chiarisce come il frazionamento all'interno di una proprietà privata sia possibile se ciò non danneggia le parti comuni. Non è necessaria l’approvazione dell’Assemblea condominiale se si realizza una "bussola" di distribuzione all'interno dell' appartamento originario: i proprietari entrano dalla vecchia porta e si ritrovano in un piccolo spazio con due nuove porte indipendenti che aprono negli appartamenti frazionati. In questo caso il condominio non può rivalersi perché non viene modificato il "decoro architettonico" del pianerottolo. La proprietà della bussola di distribuzione interna, che solitamente è un quadrato di 150 cm di lato, viene in genere data in comunione ai nuovi proprietari, in questo modo tutti e due i proprietari degli appartamenti frazionati saranno proprietari della "bussola di distribuzione". 5. Dopo la divisione è opportuno aggiornare le tabelle millesimali. Se viene modificato l’impianto di riscaldamento centralizzato andranno riconteggiati anche i millesimi del riscaldamento 6. Nuovi allacci gas ed elettricità. Il frazionamento comporta la richiesta di nuovi allacci per elettricità o gas. Di fondamentale importanza per la divisione di un immobile è considerare la posizione degli scarichi per il nuovo bagno e per la nuova cucina. Va precisato che i tramezzi di divisione tra due unità immobiliari debbono rispettare un certo valore di trasmittanza termica (determinato dal D.M. 59/09) e di prestazione acustica (legge 447/95), quindi le pareti di confine tra i due nuovi appartamenti dovranno essere adeguatamente isolate o realizzate con mattoni di spessore 15/20 cm. L'ente competente a rilasciare l´autorizzazione per il frazionamento è il Comune. Ogni territorio ha i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista amministrativo tuttavia una norma nazionale, il decreto SbloccaItalia del Settembre 2014, ha molto semplificato le pratiche autorizzative per ottenere il frazionamento di un immobile. Le unità immobiliari devono rispettare regole che dipendono da comune a comune: dimensioni minime (ad esempio a Roma minimo 45 mq, in altri comuni anche 28 mq), requisiti igienico-sanitari, etc. Nel Testo unico dell´ Edilizia, il frazionamento è considerato un intervento di “manutenzione straordinaria” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), autorizzabile quindi con CILA se i lavori non comportano interventi strutturali. Di fondamentale importanza, alla conclusione dei lavori è la presentazione del "certificato di collaudo e fine lavori” dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che ha proceduto all' aggiornamento catastale. Per il rispetto della normativa sul rendimento energetico in edilizia al momento della presentazione della CILA bisognerà allegare anche la "Relazione Energetica" e alla fine dei lavori l’Attestato di Qualificazione Energetica. Alla fine dei lavori il tecnico presenta l’aggiornamento al catasto (uffici dell’ Agenzia delle Entrate) con la procedura DOCFA. La variazione catastale serve a “sopprimere” il vecchio subalterno e “costituire” le nuove unità immobiliari ottenute dal frazionamento. All'interno del DOCFA andranno inseriti i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l'intervento. Ricordiamo che il catasto è l' ufficio del Ministero dell' Economia che si occupa di censire dal punto di vista fiscale gli immobili, gli elaborati qui depositati non hanno valore probatorio ed amministrativo e quindi non sono utili a verificare la conformità urbanistica. Per alcuni immobili bisogna procedere anche con l'aggiornamento dell'elaborato planimetrico che rappresenta uno o più piani dell'edificio. Detrazioni fiscali per ristrutturazione. I costi per il frazionamento possono rientrare tra quelli agevolabili con la detrazione per ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica.

Fonte: This.it

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