La Donazione


Quest’oggi vi proponiamo un breve approfondimento riguardante la compravendita di un immobile oggetto di donazione. Prima di entrare nel merito, risulta opportuno specificare però cosa si intende per donazione di un immobile.

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto (il cosiddetto donante) in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l'usufrutto, l'uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario).

Con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, la Cassazione ha stabilito che, in caso di compravendita di immobile oggetto di donazione, se il venditore non ha reso nota a chi intende acquistare la casa la provenienza dell’immobile stesso e si procede quindi alla stipula del preliminare senza che l’acquirente sia messo a conoscenza della donazione, il promissario acquirente può non stipulare il contratto definitivo. In caso di vendita a mezzo mediatore, la sentenza 965/2019 in Cassazione ne precisa gli obblighi, ovvero rendere edotto l’acquirente che l’immobile in oggetto di trattativa è arrivato al venditore tramite donazione. Questo perché si tratta di “una circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso”.

Nel momento in cui il promissario acquirente è reso edotto del fatto che il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione, avrà la possibilità di valutare l’adozione di differenti rimedi giuridici per difendersi da un’eventuale azione rivendicativa da parte di terzi.

In caso di immobile donato bisogna distinguere differenti casi:

- ll donante sia ancora vivente: in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni.

Come comportarsi in questo caso? Tra i possibili rimedi esiste la possibilità di stipulare una polizza assicurativa che tenga indenne l’acquirente dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari che abbiano acquisito un diritto sull’immobile; in alternativa si potrebbe valutare o l’ipotesi della cosiddetta risoluzione della donazione per mutuo consenso o la rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione.

- Il donante sia deceduto da meno di 10 anni: in questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte. In questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.

- Il donante sia deceduto da più di 10 anni: in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

- Siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione: a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

Tutto ciò vale senza alcuna ombra di dubbio per le donazioni poste in essere dopo il 15 maggio 2005. Per le donazioni realizzate prima di tale data, invece, non è scontato che valgano le stesse conclusioni e non ci sono certezze a causa della mancanza di una disciplina transitoria all’interno della legge 80/2005 che chiarisca in maniera inequivocabile il regime applicabile alle donazioni anteriori.

La polizza assicurativa, dai costi contenuti, mette al riparo l'acquirente da qualsiasivoglia rivendicazione e, a suffragio di tale tesi, è questa la soluzione richiesta dalla quasi totalità delle Banche che finanzieranno l'acquisto.

Fonti: Il Sole24Ore e Idealista.it



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