Oggi approfondiamo la “Proprietà superficiaria”


Il Diritto di superficie è un diritto reale di godimento che si costituisce grazie alla separazione tra proprietà del terreno e costruzioni ivi presenti.

Moltissimi quartieri della Capitale, così come nel resto d’Italia, hanno dei vincoli sui terreni sui quali sono state edificate proprietà immobiliari, normalmente si parla di proprietà superficiaria nell'ipotesi di vendita dell’alloggio in “edilizia convenzionata“: l’ente comunale concede ad un costruttore la facoltà di edificare su un proprio terreno.

Nell'edilizia convenzionata il comune mette a disposizione delle ditte edili (solitamente cooperative) delle aree edificabili, affinché vengano costruiti immobili e di questi possa essere ceduta la proprietà superficiaria (non l’intera proprietà). Questo significa che il terreno rimane di proprietà del Comune che sottoscrive con le imprese edili  una  “Convenzione“ (in forma scritta) che contiene tutti i dettagli e le regole di tale accordo. 

Tali costruzioni nascono per soddisfare esigenze abitative dei meno abbienti e in effetti il prezzo di tali proprietà si rivela di molto inferiore alla media di mercato, proprio in virtù del fatto che viene ceduta agli acquirenti la sola proprietà della casa ma non del terreno su cui la casa viene costruita oltrechè gli immobili vengono sottoposti ad una serie di vincoli.  Le aree restano di proprietà del Comune, che le cede a titolo gratuito a tempo determinato (solitamente per la durata di 99 anni),  alla scadenza di tale termine il diritto di superficie si rinnova o estingue con le modalità specificate nella Concessione sottoscritta tra le parti.

Le Convenzioni stipulate dai Comuni con i soggetti (in genere cooperative) che edifichino l’edificio sul terreno di proprietà dell’Ente pubblico, richiamando l’art. 35 della legge n. 865 del 1971 stabiliscono in modo chiaro e tassativo che tutte le vendite degli appartamenti che fanno parte del fabbricato, anche quelle successive alla prima, debbano rispettare un prezzo massimo di cessione. Il principio è stato confermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18135 del 16/09/2015. La Cassazione ha infatti ribadito che il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione (e al prezzo massimo di locazione) può essere rimosso solo attraverso la procedura di affrancazione, che comporta il pagamento di una determinata somma in favore del Comune, calcolata secondo particolari parametri; con l’affrancazione viene meno l’obbligo di rispettare il predetto “prezzo massimo” e il diritto di proprietà superficiaria può essere alienato al prezzo, anche maggiore, concordato con l’acquirente. Ricordiamo che l’affrancazione NON trasforma il diritto di Superficie in diritto di Proprietà.Senza Trasformazione, il terreno rimane proprietà del comune di Roma

Alcuni Comuni, in deroga a quanto appena descritto, decidono di offrire ai proprietari degli alloggi la possibilità di riscattare il terreno prima della scadenza naturale della concessione dando la possibilità,  a chi lo desideri, di acquistare anticipatamente la proprietà del terreno. Tale pratica di riscatto va presentata all'ufficio urbanistico del Comune e in  forza dell'Art.31 comma 49bis Legge 17 dicembre 2018 n.136 per il pagamento del corrispettivo dovuto è possibile chiedere delle dilazioni.

Per i proprietari superficiari che intendano vendere prima di tale “riscatto” è di fondamentale importanza perciò affrancare la proprietà superficiaria dal prezzo minimo per poterla vendere ad un prezzo di libero mercato e consultare il regolamento stabilito nella Convenzione, su cui sono presenti tutti i vincoli, durate, prezzi e condizioni che possano limitare l'alienazione del bene. 

Fonti: La Legge per Tutti e Soldioggi

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