Permuta Immobiliare.

Il nostro codice civile contiene un articolo dedicato alla permuta. Si tratta dell’articolo 1552, che dice:

“La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.” Questo articolo non parla nello specifico della permuta di immobili, ma lo scambio può coinvolgere anche una casa.

C’è differenza tra la vendita e la permuta immobiliare: la permuta è un contratto consensuale, e non reale, bensì ad “effetti reali” ma, come la vendita, deve essere fatta mediante atto scritto e segue le stesse norme quali la conformità edilizia, attestato di prestazione energetica, ecc.

La permuta è definita “pura” quando i due immobili “scambiati” hanno lo stesso valore Invece, qualora il valore dei due beni differisca, la permuta sarà “con conguaglio”, in quanto lo scambio potrà andare a buon fine solo aggiungendo un corrispettivo in denaro al fine di colmare il gap esistente.

L’art. 1554 del codice civile prevede chiaramente che “salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali” ovvero un unico atto (invece che due come in una compravendita) che considererà il valore dell’immobile più alto quello su cui si applicheranno le spese di registro e tassazione. Al fine di stabilire l’imposta di registro dovuta per l’atto di permuta, ha spiegato l’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. N. 2/E del 2014, occorre calcolare l’imposta di registro relativa a ciascun trasferimento in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall’applicazione di una aliquota più elevata o da un maggior valore del bene. Qualora oggetto di permuta siano due abitazioni, entrambe prime case, i contraenti potranno dunque beneficiare della stessa imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’appartamento del valore maggiore. Con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale in relazione all’atto di permuta, le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute una sola volta, inoltre, non ci saranno l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali: ne consegue che il contratto di permuta è davvero meno oneroso rispetto a due atti di compravendita distinti e separati.

La permuta immobiliare diviene però più complessa qualora su uno degli immobili gravi un mutuo, magari ipotecario. In tal caso infatti, sarà necessario preventivamente liberare l’immobile dal vincolo e versare le rate mancanti all’intermediario che ha erogato il finanziamento, valutando tempi ed eventuali costi. La casa deve arrivare all’atto notarile libera da mutui ed ipoteche a meno che una parte voglia accollarsi il vecchio mutuo esistente e continuare a pagare le rate in base al contratto di ammortamento già esistente. In alternativa ciascuna parte potrà chiedere un finanziamento nel momento in cui l’immobile non sarà gravato da altra ipoteca.

Se entrambi gli immobili sono privi di ipoteche non si corrono rischi.

Nei periodi di maggiore crisi, si fa sempre più ricorso all’istituto della permuta, che torna in auge anche in campo immobiliare quando la liquidità è poca e l’acquisto immobiliare una necessità.

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